Fallo que se referencia: Consorcio de propietarios Nombre Fallo: Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512”

 El fallo en cuestión menciona que dicha modalidad de alquiler se puede realizar mientras no contradiga el reglamento de copropiedad. Es decir no se puede transgredir el espíritu de la Ley ejecutando en la práctica un negocio de hotelería y realizado además por una empresa que se dedica a esas actividades.

Según la ley de alquileres:  “habrá alquiler por temporada cuando se realice un alquiler con fines turísticos, la propiedad disponga de muebles, y el plazo contractual sea menor a 6 mese de duración en zonas aptas para ese destino”. La ley no estipula un plazo mínimo pero si plazo máximo, de hasta seis meses de alquiler, pero el sentido común nos indica que si alquilamos a pasajeros por horas o plazos menores a una semana estaremos incursionando en otro tipo de negocio.

El fallo se limita el caso puntual en el que la actividad realizada por un propietario en dicha modalidad- -alquiler por temporada- no se encuadra en esa figura. La actividad desarrollada vulneraba en este caso el concepto de uso exclusivo como casa-habitación determinado en el reglamento del consorcio. La actividad realizada adquiere entonces carácter comercial al ejecutarlo de esa forma. Lo hacia a través de una empresa que no solo ofrecía locación del inmuebles sino que además otorgaba servicios adicionales que exceden a la locación de vivienda como proveer telefonía celular, servicio permanente de mucama y alquilarlos por plazos muy breves similar a un contrato de hospedaje. Se encontraba entonces desarrollando una actividad comercial,.   

Reitero lo que dije ante el fallo de primera instancia. El alquiler de una propiedad amoblada con fines turísticos está debidamente amparado por el ordenamiento jurídico Ocurre que en este caso particular estaba totalmente desvirtuado: tenia un plus de servicios que excedían el simple alquiler de la vivienda, además era gerenciado una empresa que en la práctica hacía hotelería haciendo contratos que reflejaban el manejo irregular  del inmueble.

Entonces ATENCION si deseamos dar nuestra propiedad en administración a empresas que intermedian en alquileres por temporada PONER MUCHA ATENCION A LAS CONDICIONES EN QUE OPERAN Y COMO HACEN SU TRABAJO. Y para no incurrir en situaciones tan molestas aconsejo para deslindar  responsabilidades que los señores propietarios  hagan firmar a dichas empresas un escrito en el que se aclara taxativamente la actividad a desarrollar

Libro:

Alquileres Temporarios

Se analizan:

Los riesgos y beneficios del alquiler temporario

la situación legal (ley) de alquileres temporarios

Formas de comercializacion con baja demanda.

Se agregan modelos de contratos y documentación que se utilizan para la concreción de operaciones ( reserva - distintos tipos de inventario)

Titulos del indice:

1. Alquiler por temporada y alquiler tradicional
Ubicacion dentro de la Ciudad
Caracteristicas de la unidad e influencia en el precio
Unidades en oferta
Demandantes

2. Equipamento
Mobiliario
Mobiliario por areas

3. Servicios
Servicios que se incluyen en el valor
Boletas

4. Fotografias
Recomendaciones generales
Areas a fotografiar

5. Valor de alquiler
Establecer el precio adecuado
Periodos de alquiler. Determinacion del valor.
Formula para obtener la rentabilidad optima del inmueble

6. Comercialización
Internet
Contactos personales
Publicidad impresa
Las inmobiliarias y la gestion de alquileres
Gestor personal del departamento
Intercambio vacacional

7. Mascotas

8. Pedidos
Respondiendo e-mails.
Negociando las propuestas
Informacion para el cliente

9. Reserva del departamento

10.Contrato de locacion temporario

Contrato modelo

Clausulas accesorias

11. Inventario
Modelo de inventario

12. Garantia

13. Manejo de Quejas

Quejas frecuentes

Algunas situaciones que se presentan con los muebles

Total 79 paginas. Editorial Dunken.

VALOR: $50 venta

PUNTOS DE VENTA:

Acoyte 110 Local 88 ( Caballito ) Ciudad Buenos Aires Te. 49028965. Venta directa

Solicitar envio contra reembolso a  info@alquilopisos.com.ar

Editorial dunken Ver libro - Ayacucho 357 / Ciudad de Buenos Aires Ver libro

Motivo del Juicio: Extranjero (Propietario) que solventa gastos de una propiedad ubicada en la Cuidad de Buenos Aires, a través de la explotacion como vivienda para alquiler temporario en los momentos que el no la habita. continua

Demandantes: El Consorcio de propietarios.

Objeto del juicio: Vivienda que se alquila en forma temporaria.

Motivo del Reclamo: Dilucidar si es un contrato de locación con fines turisticos simple, o es una explotación comercial, que en este caso estaria prohibido por el reglamento de copropiedad. Fallo: El alquiler de una propiedad con muebles con fines turisticos está perfectamente amparado por el ordenamiento juridico, pero en este caso particular, se daba una actividad comercial: tenia servicios que excedian el alquiler de la vivienda, lo gerenciaba una empresa la cual suscribia los contratos y la explotacion de la vivienda era a través de esta empresa. El juez, prohibió al propietario seguir alquilando la propiedad bajo apercibimiento de multa, por no tener el edificio permiso para actividades comerciales. También dictaminó que es posible alquilar la vivienda bajo esta modalidad (, siempre y cuando no se desarrolle una actividad comercial, como se daba en este caso, que excedía la locacion temporaria por sus servicios y por quien la explotaba. También admitió que la locación con fines turísticos por el plazo de días es admitida por nuestro ordenamiento juridico, con lo que avaló esta modalidad de alquiler.

Visto en Infobae    

Los inmobiliarios marplatenses  manifestaron, en una politica de atraer turistas para esta temporada 2010,  que se mantendrán los valores de alquiler respecto a la temporada pasada.  Ante el aumento en los valores de alquiler en Brasil, sera una opción para este verano, si mantienen la promesa de la no actualizacion de precio de casas en la Costa de Argentina.Visto en Diario Hoy

Pinamar y Villa gesell todavia no han anunciado valores, pero se prevee que mantendrán los precios de alquiler para esta temporada. Noticias Inmobiliarias

Punta del Este: La caida del dolar en Uruguay hace que este balneario no sea competitivo respecto de otros lugares de veraneo.  Si se mantienen  los precios del año pasado en dólares,  los propietarios de casas y departamentos tendrian un menoscabo en su ganancia, pero habria mayores posibilidades de ocupación . Visto en Diario el Pais

Visto en  :  http://www.parlamentario.com/noticia-24571.html

Otro proyecto de modificacion del la ley 23.091, tambien en Camara de Diputados, propone normalizar los alquileres temporarios estableciendo los recaudos minimos a cumplir para que sean habilitados como tales.

Visto en Proyecto

Ver comunicado de prensa  Pichetto.

Fuente Clarin y  estadisticas de www.alquilerconfoto.com.ar  - www.todotemporarios.com -  www.sekypropiedades.com.ar

Influencia en los alquileres por temporada

Si bien el alquiler temporario es la alternativa a un alojamiento económico, también sufre las consecuencias de la caida de turismo.

Recomendamos considerar la baja de precios.

Para hacer atractivo el precio de su propiedad, puede recortar gastos, controlar el consumo de luz con lamparas de bajo consumo; renegociar la conexion de internet (siempre hay planes mas economicos ) y , por sobre todo, sacrificar un poco la ganancia.   Esto ayudará a alquilar con mas frecuencia. Turistas hay, pero la oferta actual la ven cara y son totalmente conscientes de la situacion actual y la fuerte baja en el consumo que se registra hoy en nuestro pais.

Lo mejor entonces, conseguir un alquiler semestral, para superar tranquilo este periodo ; para ello hacer una oferta atractiva.

Plazos.

El plazo minimo legal, será de 5 años para viviendas ( actualmente 2 años)  y para comercios y actividades profesionales será de 6 años ( hoy 3 años). El plazo para alquileres temporarios será como máximo de 3 meses ( ahora son 6 meses).

Quedaran excluidos de los plazos minimos: aquellas viviendas que superen los 150 metros y los locales con superficies mayores a 250 metros.

Fijacion de precios.

La ley establece un límite en los valores de alquileres. La fórmula para calcular el valor de alquiler será una cuenta donde se toma el valor fiscal de la propiedad.

Para conocer el valor fiscal, habrá que tomar el valor total que aparace en la boleta de ABL. Si es una vivienda o local en propiedad horizontal para sacar la cuenta hay que tomar que sumar el valor del terreno y el edificio y luego multiplicarlo por el porcentual fiscal de la unidad que también aparece en la boleta.

Estos valores fiscales en general están bastantes desactualizados con lo cual habrá que pedir un avalúo para incrementar el valor de alquiler. Según la ley que los gastos de ABL en los contratos de locación serán a cargo del Propietario.

La ley establece también que los gastos por expensas serán soportados hasta un 3 % del valor del alquiler por el inquilino que incluye los gastos del edificio por luz, agua y mantenimiento de limpieza.  El saldo de las expensas quedarán a cargo del propietario-.

Ejemplo: una vivienda valuada ( valor fiscal) en $arg. 180.000 tendrá una renta de $ 1200.  Además, los gastos de expensas serán soportados por el Locatario  hasta el 3 % osea que pagará la suma de $ 36 y el resto lo pagará el propietario.

 Ver Proyecto de ley

Una vez que encontró una propiedad adecuada, tendrá que contactarse a través de e-mail o teléfono de contacto para obtener mayor información sobre:

Si decide alquilar la propiedad

Si el alquiler no es en el momento, se le solicitará una reserva que es una adelanto de pago del valor total de alquiler. Los medios habituales para reservar son: A través de un formulario de reserva (cuando es personal), por medios de empresas que se encargan de girar dinero tales como Western Union, Latin Express, Correo Argentino, por depósito o transferencia bancaria.
Tenga en cuenta que otros usuarios pueden consultar la misma propiedad, y hacer efectiva la reserva antes que usted por lo que al momento de realizar el pago de la reserva comuníquese con el anunciante para asegurarse que la propiedad aun se encuentra disponible.
Coordinar el horario de entrega. Si su llegada es via aerea, aproximadamente estará dos horas después del arribo del avion en la propiedad, es recomendable comunicarse desde el aeropuerto y avisar que está por salir, para que no haya esperas. Consultar si hay horario prestablecido para el ingreso y salida de la unidad.

Ingreso al departamento (check in)

Egreso del departamento (check out)

El día de salida del departamento previa verificación del estado de la propiedad, se devolverá el importe entregado en calidad de garantía contra la entrega de llaves. Esta devolución deberá hacerla constar.

Solicite modelo de contrato.